Почему собственники отдаляются от земли?

Почти каждый четвертый собственник земельных паев сегодня проживает на значительном расстоянии от них. Много землевладельцев вообще не имеют отношения к сельхозпроизводству. Такая ситуация значительно усложняет и без того непростые земельные отношения. Подробно об этом - в интервью со специалистом по аграрной политике проекта USAID "АгроИнвест" Александром Муляром.

- В начале земельной реформы ее инициаторы стремились передать землю сельскохозяйственного назначения тем, кто ее обрабатывает. Однако их намерения были реализованы не полностью. По данным опроса, проведенного проектом USAID "АгроИнвест", сегодня лишь 12 % собственников паев обрабатывают свои земельные участки. Некоторые из них вообще живут в городах. Почему так получилось?

- Следует напомнить, что в результате паевания и приватизации земель сельскохозяйственного назначения коллективных сельскохозяйственных предприятий собственниками этих земель становились только их члены, включая пенсионеров. То есть в начале процесса приватизации земель коллективных сельскохозяйственных предприятий почти все новые землевладельцы были сельскими жителями. Конечно, уже тогда было понятно, что не все землевладельцы будут непосредственно заниматься сельским хозяйством.

С начала процесса паевания и приватизации сельскохозяйственных угодий прошло уже более 15 лет, и, понятное дело, ситуация с землевладельцами изменилась в значительной степени. Более 20 % тех, кто получал государственные акты на право собственности на землю, уже умерли. Часть нынешних собственников земельных паев всегда жили в городах, а землю они получили в наследство от своих родителей или других родственников, которые всю жизнь работали в сельском хозяйстве.

Другая часть землевладельцев трудоспособного возраста поменяла место проживания в поисках работы. Ведь только в течение 2000-2010 годов численность работающих в сельскохозяйственных предприятиях Украины сократилась в 3 раза, а в некоторых регионах - в 5 раз.

Землевладельцев сегодня можно найти как в городах или других регионах нашего государства, так и за границей, на заработках. Не следует забывать и о тех, кто еще не оформил наследство на земельный участок после смерти родителей или родственников.

По-разному складываются человеческие судьбы, но всех этих людей объединяет одна проблема - они географически отдаляются от земельной собственности и по этой причине не слишком заботятся о ней. На сегодня имеем такую картину: по данным упоминавшегося вами социологического опроса, проведенного проектом USAID "АгроИнвест", более 42 % нынешних собственников земельных паев никогда не стояли на своей земле, а почти треть - никогда не видели ее даже издали.

- Сколько собственников земельных паев по разным причинам географически отдалились от них, и как это сказывается на земельных отношениях?

- Около 25 % собственников земельных паев сегодня проживает в городах или других регионах. Есть такие села, где уже 70 % землевладельцев не проживает около своей земельной собственности. Не всех их интересует судьба земельных участков. Многие из них редко приезжают в села, а то и вовсе не наведываются. Поэтому часто забытые земельные участки или не обрабатываются, или обрабатываются без ведома землевладельцев. И это является проблемой.

Сельскохозяйственным предприятиям и фермерам боязно арендовать забытые собственниками земельные участки. Они не знают, кому платить арендную плату. И поэтому часто ходят по лезвию ножа, ведь в любой момент могут оказаться в поле зрения контролирующих органов из-за возможных нарушений действующего законодательства. Но что же делать, если забытые гектары расположены в центре арендуемого поля? Поэтому и приходится арендаторам рисковать.

- Теоретически это выглядит именно так, но практика доказывает, что часто арендаторы не обращают внимания на действующее законодательство, и те же правоохранительные, контролирующие органы делают вид, словно ничего и не случилось. Почему так?

- Потому, что отсутствуют наработки, как выйти из этой ситуации. В действительности она никого не устраивает. Следует снова подчеркнуть, что мы говорим и о выморочном наследстве, и о незатребованных земельных участках, и об оформленной собственности людей, проживающих далеко от своих земельных участков.

- Некоторые сельские головы утверждают, что проблема, которую мы обсуждаем, надуманная. Мол, местные органы власти способны найти собственников земельных паев, где бы те не жили. Но достаточно ли у них для этого полномочий и ресурсов?

- Вопрос не только о полномочиях и ресурсах, необходимых для того, чтобы найти землевладельцев и наладить связь с ними. Вопрос намного шире - а кто позаботится о земельных участках, чьи собственники отдалились от них? Кто будет отстаивать их интересы в арендных отношениях, кто будет следить за сохранностью грунтов на их земельных участках?

У местных органов власти нет полномочий, чтобы вмешиваться в отношения частных землевладельцев и предпринимателей- арендаторов. А потому защита интересов собственников земельных паев чаще всего находится в руках самих собственников.

- Реально ли в украинских условиях внедрить систему дистанционного управления земельной собственностью, и что для этого надо сделать?

- Все возможные подходы к улучшению управления земельной собственностью должны быть тщательно изучены и проанализированы. Попытка улучшить это управление в интересах мелких землевладельцев является вполне положительной и чрезвычайно актуальной, ведь повышение их организованности, безусловно, будет содействовать удорожанию их собственности. Уже есть некоторые наработки, а также примеры относительно формирования ассоциаций мелких землевладельцев с целью представительства и защиты их интересов.

Также рассматриваются возможности формирования обслуживающих кооперативов с этой целью, конечно, учитывая необходимость внесения изменений в соответствующее законодательство. Заслуживает изучения идея внедрения услуг по управлению собственностью как отдельного бизнеса. Важным является высокое доверие, действительная защита интересов землевладельцев. Также важной является поддержка со стороны государства, в частности относительно статуса таких организаций.

В любом случае масштабы проблемы отдаленности граждан от своей земельной собственности будут только увеличиваться, а актуальность организованности землевладельцев в вопросе управления своими земельными участками возрастет. Без соответствующих действенных мероприятий судьба земельных участков будет решаться без их собственников, что часто происходит уже сегодня.

- Какие функции могут выполнять такие организации по управлению собственностью?

- Прежде всего это вопросы представления и лучшего отстаивания интересов землевладельцев в арендных отношениях. А это и лучшее учитывание интересов собственников паев при заключении договоров аренды, вопросы сохранения качества почв при использовании земельного участка в соответствии с договором аренды, вопросы своевременного получения арендной платы, решение спорных вопросов, возникающих во время действия арендного договора. Могут лучше решаться другие вопросы, возникающие в связи с земельной собственностью. Главными результатами должны стать сохраненная собственность, получение ожидаемых доходов от ее использования и хорошая перспектива роста стоимости собственного земельного участка.

Следует сказать и о выгодах, которые получат арендаторы при условии, если рынок аренды земли станет более организованным. Ведь сегодня они тратят очень много усилий на оформление арендных отношений. По данным социологического опроса "АгроИнвеста", до 60 % руководителей сельскохозяйственных предприятий считают большим объем времени и усилий, который они тратят на заключение договоров аренды. Более половины этих руководителей (54 %) оценивают накладные затраты, связанные с арендой земельных участков (паев), как значительные.

- В проекте Закона Украины "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" есть положение, включающее несколько ограничительных норм. Согласно им потенциальный покупатель земельного участка должен иметь серьезное намерение заниматься сельхозпроизводством и проживать от этого участка на расстоянии, не превышающем 20 километров. Стоит ли вводить такие жесткие требования в условиях, когда часть нынешних собственников земельных паев уже не имеет никакого отношения к сельскому хозяйству и часто проживает от них на расстоянии нескольких сотен километров?

- Искренне надеюсь, что норма о 20 километрах будет отменена как такая, которая не выдерживает никакой критики относительно ее практического применения. Также должен быть изучен вопрос ее конституционности.

Теперь относительно положений законопроекта о том, что потенциальный покупатель - физическое лицо - должен иметь намерение преимущественно собственным или семейным трудом вести на земельном участке самостоятельное товарное сельскохозяйственное производство. Важно понимать, что таким образом будут формироваться разные категории землевладельцев. Новых собственников земли будут контролировать относительно их собственного труда на приобретенной земле, тогда как нынешних собственников такое требование не касается. То есть вполне вероятно, что на одном и том же поле к одним землевладельцам будут выдвигаться одни требования, а к другим - другие. Опасность применения двойных стандартов заключается в создании дополнительных социальных противоречий. Это еще раз подтверждает, насколько взвешенными должны быть шаги по усовершенствованию таких чувствительных отношений, как земельные.

Максим Назаренко, национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам.