Что там, на рынке ЖКХ?

  Эволюция рынка жилищно-коммунальных услуг, как и всякого другого, идет по пути дифференциации и появления новых форм взаимоотношений между всеми его участниками. Более подробно о нынешней ситуации мы беседуем с директором департамента городского хозяйства Одесского городского совета Александром КОЗЛОВСКИМ.

  - То есть не государство обеспечивало людей жильем, а предприятия?

  - Предприятия за счет своих отчислений покупало у строительных компаний квартиры и распределяло их среди своих работников, недоплачивая им какую-то часть заработной платы. При этом государство позиционировало себя в качестве благодетеля, обеспечивающего людей бесплатным жильем. Хотя даром ничего не бывает.

  Возвращаясь к закону 2015-го года, стоит напомнить, что он ввел понятие управляющей компании. Речь идет о домах, где по тем или иным причинам ОСМД не созданы. ОСМД – это неприбыльные организации с меньшим налоговым прессом на средства, которые собирает дом.

  ОСМД может выбрать одну из двух форм обслуживания.

  Первая – это заключение ОСМД отдельных договоров с компаниями, предоставляющими различные услуги. Например, с клиринговыми — по уборке, с другими – по вопросам поддержания в порядке сантехники, лифтов. При этом экономятся средства ОСМД, так как постоянных работников, которым надо платить зарплату вне зависимости от того, работали они или не работали, в штате нет. Проблемы решаются по мере возникновения, о чем составляется соответствующий акт, затем фирма выставляет счет и ОСМД его оплачивает.

  Вторая форма – это заключение ОСМД договора с фирмой, которой передается право оказания услуг управления, - то есть управляющей компанией. Существенный минус такой формы заключается в следующем: управляющая компания имеет штат сотрудников, уплачивает налоги, имеет свою рентабельность и потому ее услуги обойдутся дороже, чем если бы ОСМД занималось управлением дома самостоятельно.

  Для тех домов, где жители не создали ОСМД, органы местного самоуправления должны провести конкурс и выбрать управляющие компании. Это и произошло в Одессе.

  - В прессе писали, что в таких масштабах, как у нас, управляющие компании на рынок жилищно-коммунальных услуг не выходили ни в одном городе Украины…

  - Да, речь идет о примерно шести с половиной тысячах домов.

  - Было ли достаточным количество желающих принять участие в конкурсе? В преддверии его в СМИ было озвучено немало высказываний по поводу того, что этот рынок не развит и желающих брать дома в управление будет немного…

  - К нам даже львовяне, представляющие совместную фирму с прибалтами, приезжали с желанием поучаствовать в конкурсе. Я с ними встречался. Они рассказывали, что работают на рынке Киева и некоторых других городов Украины. Там они не участвовали в конкурсе, а попросту перекупали права на управление объектами. Возможно, именно поэтому выйти на открытый конкурс в Одессе так и не решились. Были компании из Черноморска, Южного. Надо учитывать, что примерно 98% новостроек в Одессе обслуживаются компаниями, аффилированными с фирмами-застройщиками.

  То есть все крупные строительные компании сами занимаются обслуживанием своих объектов. Потому говорить об отсутствии рынка или его монополизации нельзя.

  - Александр Маркович, на Ваш взгляд, нужно ли для того, чтобы эффективно работать на рынке жилищно-коммунальных услуг, знать местные особенности и вообще вырасти на этом рынке?

  - Можно, так как в любой сфере деятельности сегодня нанимают консультантов. Они и помогают наладить работу.

  - Анализируя пока еще небольшой опыт одновременной работы на рынке ОСМД и управляющих компаний, о каких основных трудностях, с которыми они столкнулись, можно говорить сегодня?

  -Основная — неплатежи. Законодательство, к сожалению, несколько лояльно относится к неплательщикам. Люди еще помнят благотворительные жесты 90-х годов, когда долги, по решению Кабмина, реструктуризировали, а иногда, по решению местных органов власти, списывали. Это в некотором смысле развращало их: одни себя во всем ограничивали, чтобы заплатить за коммуналку, а другие накапливали долги, предполагая, что их спишут, что в итоге и происходило. Такая практика прекратилась почти двадцать лет назад. Но реального механизма заставить население платить вовремя по- прежнему нет. И груз неплатежей ложится на ОСМД и управляющие компании.

  Еще бывают ситуации, когда жильцы не работают, занимаются реализацией контрафактных товаров, наркотиков, а за жилье не платят. При более детальном рассмотрении выясняется, что там живет мать-одиночка или многодетная мать, которую нельзя трогать. Хотя доходы есть, и доходы немалые. Все эти коллизии, конечно, нуждаются в разрешении.

  - А как быть в такой ситуации?

  - Развитые страны предоставляют человеку минимальный набор, необходимый для жизни: продовольственные карточки, социальное жилье, минимальная медицинская страховка. У нас такой возможности нет – государство не настолько богато. Горсовет всеми средствами за счет

бюджета пытается как-то сглаживать проблему, но это тоже неправильно. Материальная помощь должна быть адресной и назначаться только тем, кто действительно в ней нуждается.

  - Раньше в «Одесском вестнике» печатались списки должников. Эта мера оказывалась достаточно действенной…

 - Сейчас это запрещено Законом «О защите персональных данных». Даже на двери парадного подъезда нельзя вывесить списки должников, чтобы люди знали, кто на их плечи перекладывает свой груз. Вновь получается, что нынешнее наше законодательство больше защищает должников, нежели законопослушных граждан. Для меня весьма показательным был случай в Луцке, когда квартиру матери и сына, накопивших долг в районе 60-и тысяч гривен, выставили на продажу. Мнения разделились примерно поровну: одни считали такой шаг правильным, другие высказывались против, но при этом не собирались брать на себя долги этой семьи.

  - Были ли случаи, когда создав ОСМД, люди не справлялись со взятыми на себя обязательствами?

  - Закон обратной силы не имеет. И если создано ОСМД, но что-то не получается в его работе, ликвидировать ОСМД нельзя. Надо на общем собрании переизбирать председателя, правление, в общем, искать варианты повышения эффективности. Таким вариантом может стать, в том числе, и заключение договора с управляющей компанией.

  - Почему, на ваш взгляд, не всегда получается наладить нормальное функционирование ОСМД?

  - Думаю, еще очень сильны иждивенческие настроения, что кто-то нам что-то обязан сделать, и сделать бесплатно. Кроме того, менталитет: есть два украинца, значит, будет три гетьмана. Да и договариваться мы не умеем. А это чрезвычайно важно, когда речь идет об определении приоритетов выполнения поставленных перед ОСМД задач.

  - За рубежом для определения этих самых приоритетов используют результаты энергоаудита дома. В соответствии с ним, нельзя делать латочное утепление дома – он должен утепляться весь, полностью. У нас это практика пока практически не прижилась…

  - За рубежом проведение энергоаудита закреплено законом как обязательное условие. В Германии без его результатов нельзя продать квартиру. Чтобы знать, что в доме делать, сначала надо разобраться, откуда тепло уходит, где и какие технологии надо применить, чтобы устранить утечки.

  Это разумно делать, например, перед тем, как брать теплый кредит. Результаты энергоаудита подскажут, чем надо заниматься в первую очередь. Заказать его проведение можно у лицензированной организации. А если для себя, то можно купить дистанционный термометр с лазерным указателем и, наведя на разные точки дома, проверить температуру. Это поможет разобраться, откуда именно утекает тепло.

  К латочному утеплению жители прибегают, чтобы избавиться от плесени, от мостиков холода, которые не видны под штукатуркой. Например, вместо кирпича строители положили бетонный блок. Он и служит мостиком холода. В этой связи лучше взять теплый кредит на термомодернизацию дома целиком, то есть дать ему новую одежду. Термомодернизация предполагает утепление стен подвалов, для чего выкапывается шурф по периметру дома, чтобы провести утепление на глубину промерзания. Устанавливается тепловой пункт, который позволяет регулировать потребление тепловой энергии. Электронные терморегуляторы устанавливают на радиаторах, чтобы выставлять нужную температуру в комнатах по времени суток. Это приводит к весьма ощутимой экономии.

  Сегодня уже поняли, что при установке стеклопакетов надо ориентироваться на двойные, а не одинарные, так как только они эффективны. Термомодернизация предполагает также утепление чердака, технического этажа, заменяются окна и двери в местах общего пользования. Как следствие, количество потребляемого тепла уменьшается в разы, а стоимость квартиры в таком доме резко возрастает.

  Ольга ЖУКОВА.