Недвижимость как вид антикризисного инвестирования

  Одесса даже в условиях кризиса продолжает активно строиться: новые жилые комплексы проектируются и вводятся в эксплуатацию в разных частях города. Это означает, что недвижимость ценится сегодня не только в качестве жилья.

  «К концу лета, когда собран и реализован урожай зерновых, у нас появляются клиенты из Измаильского, Татарбунарского и других районов области, из Николаевской, Херсонской областей, которые хотят приобрести квартиры на вторичном рынке жилья в Одессе для детей, ставших студентами местных вузов, для себя или под сдачу в аренду. Возможно, люди не доверяют банкам и стремятся вложить заработанные средства во что-то более надежное. А недвижимость – это действительно очень выгодная инвестиция на будущее. Тем более, что при покупке квартиры средства не нужно обналичивать, а можно перечислить их непосредственно с депозитного счета.

Сегодня подешевели однокомнатные квартиры на Черемушках. Их можно приобрести за 23-25 тысяч долларов, а если с мебелью и техникой, - то за 27 тысяч. Такие квартиры покупают для сдачи в аренду, чтобы получать стабильный доход. Бывает даже, что покупатели приходят на оформление сделки вместе с арендаторами. Есть люди, продающие дома в пригороде, чтобы, доложив денег, купить квартиру и перебраться в Одессу. Недавно такая сделка у нас была в Кривой Балке. Клиенты продали там дом и перебрались на Слободку. Характерной особенностью Черемушек является и то, что здесь продаются комнаты в коммуне», — говорит управляющая центром недвижимости одного из агентств Светлана Орловская.

- А они еще существуют? И за сколько продаются?

- На Черемушках коммун много. Стоимость комнаты в коммуне стартует от восьми тысяч долларов. Если говорить о вторичном жилом фонде, то спросом пользуются Чубаевка, Фонтан. Но приобрести там жилье – в районе, расположенном поближе к морю, с более высоким средним уровнем жизни, более развитой инфраструктурой, клиенты хотят за те же деньги, что и на Черемушках. Некоторым везет такую сделку осуществить, если кто-то продает квартиру очень срочно. Такие случаи бывают. На Чубаевке клиенты спрашивают квартиры в фасадной части дома не под жилье, а для организации там мойки, СТО.

- Светлана Серафимовна, еще несколько лет назад СМИ писали о том, что для некоторых людей перепродажа квартир стала своеобразным бизнесом – приобрели жилье, быстро его перепродали и купили следующую квартиру, которая тоже будет перепродана, естественно, за более высокую цену. Сегодня подобные цепочки прослеживаются?

- Нет, это невыгодно. Раньше клиенты приобретали квартиру за 30 тысяч долларов, делали ремонт на 5-7 тысяч и продавали, скажем, за 45 тысяч. Сегодня за эти деньги даже трехкомнатную квартиру на Черемушках или в жилмассиве имени Таирова продать сложно. Средняя цена двухкомнатной квартиры на Черемушках стартует от 30 тысяч долларов. Если просят 40 тысяч, то в ней должен быть сделан суперсовременный ремонт, чтобы ни к чему нельзя было придраться.

- Интересует ли ваших клиентов при покупке жилья факт существования в доме ОСМД?

- Да, и ОСМД, и теплового, и газового внутридомовых счетчиков. Кроме того, в ОСМД гораздо легче получить любой документ, чем в ЖЭКе. На Черемушках, ЖЭКи работают по-разному. Иногда узнав, к какому ЖЭКу относится дом, где решили купить квартиру, клиенты отказываются, так как не хотят иметь дела с конкретной структурой.

- Пытаются ли клиенты, продавая квартиру, утаить накопленные долги?

- Пытаются, но это невозможно. Есть система ГЕРЦ, которая сразу показывает, есть долги или нет. Если квартира перепродавалась несколько раз, нам приходится проверять чистоту сделки. Не любим мы также сделки, осуществляемые по доверенности. Особенно, если речь идет о документе, подписанном пожилым человеком. Он, может быть, уже ушел из жизни, а по его доверенности пытаются продать квартиру. В таких случаях, когда мы просим показать паспорт выдавшего доверенность, нам начинают рассказывать истории, что он где-то в селе находится или в больнице. Хотя по закону надо подождать полгода и вступить в право наследования. Юридическая неграмотность частенько мешает обитателям коммун. Раньше это были ведомственные дома, а потом их передали городу. Люди приватизировали свои коммунальные квартиры. Но со временем, накопив денег, решают купить более просторное самостоятельное жилье. Правда, при этом забывают, что право на свою долю в новой квартире имеют все, кто был прописан в коммуне. Отговорки, что прописали просто так, за компанию, юридической силы не имеют.

- А что происходит на рынке новостроя?

- На Черемушках сдается не так много новых жилых комплексов. А спрос на жилье есть. Здесь, в определенной степени, можно говорить о бизнесе: на этапе котлована покупатели отдают 20 тысяч долларов, прекрасно понимая, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию они смогут перепродать квартиру дороже.

- И сколько могут выиграть на этом?

- Примерно три четверти от вложенной суммы. Поэтому те, у кого есть средства, покупают по несколько квартир на этапе закладки дома, например, по пять. А потом выгодно их перепродают или оставляют одну под офис. У нас есть покупатель, который приобрел квартиру на Среднефонтанской, затем продал ее и купил две маленькие в строящемся доме. Сейчас, когда дом будет сдаваться, выставит их на продажу. В общем, деньги у него все время работают.

- То есть бизнес по перепродаже квартир перекочевал с их покупки в сданных домах на покупки в еще только планируемых к строительству?

- Да. Это более рисковая форма заработка – вложенные деньги можно и потерять, если дом не сдадут вовремя. Но опыт показывает, что на одесском строительном рынке остались, в основном, только крупные компании, которые свои объекты сдают в срок. Могу сказать, что среди предпринимателей в последние годы появился новый вид бизнеса. Они стараются приобрести земельный участок и построить на нем малоквартирный дом. Участок обходится примерно в 70 тысяч долларов, строительство еще в 100 тысяч. Потом 20 квартир можно продать за 30 тысяч долларов каждую. Вот и считайте доход.

- Светлана Серафимовна, в районах частной застройки стало появляться много объявлений о продаже домов. Это действительно массовое явление сегодня?

- Цены на частные дома упали значительно. Если раньше в Совиньоне, на Фонтане они продавались за миллионы долларов, то сейчас за них дают не более 300-400 тысяч. Люди уходят из частных домов, в основном, потому, что не могут их содержать. Отопление, освещение, вода, труд домработницы, садовника... На все это нужны очень большие средства. Клиенты продают дома и покупают квартиры подешевле, которые смогут содержать.

- Говорят, что в условиях кризиса нужно искать дополнительные пути сотрудничества и привлечения средств. Особенно, если цены на недвижимость существенно снизились. Появились ли у вас какие-то новые предложения клиентам, не ограничивающиеся только оформлением сделки купли-продажи квартиры?

- У нас появилась услуга пост-продажного сервиса. Суть ее заключается в предоставлении нашим клиентам, которые купили дом или квартиру, годового страхового полиса на сумму 150 тысяч гривен для компенсации расходов в случае повреждения или уничтожения застрахованного имущества. Например, в результате аварии на водопроводных, канализационных, отопительных системах, порчи подключенных к ним бытовых приборов, страховая компания возмещает ущерб в размере указанной выше суммы. Важно и то, что страховщик компенсирует ущерб причиненный не только нашему клиенту, но и его соседям, если они понесли материальные потери из-за аварии на застрахованном объекте недвижимости. Одесса стала первым городом в Украине, где появилась подобная услуга пост-продажного сервиса.

- И часто вашим клиентам приходится пользоваться такой страховкой?

- С конца прошлого года было два случая.

- На кабельных каналах показывают сюжеты из разных стран, посвященные приобретению жилья. Риэлтор там выступает в очень разных качествах: менеджера, советника, живого путеводителя, психолога. А как у нас? По-прежнему риэлтор – это только посредник в подготовке сделки купли-продажи квартиры, чье мнение клиентов не очень интересует?

- Не совсем так. Я пришла на работу в сферу недвижимости 11 лет назад, считая ее чем-то напоминающей торговлю. Но время шло, многое меняя в укладе жизни людей. Стали меняться и наши взаимоотношения с клиентами. Потихоньку нас тоже начинают воспринимать как равноправных членов диалога по поводу поиска того объекта недвижимости, который будет отвечать всем заявленным клиентом требованиям.

  Ольга ЖУКОВА.